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老奇人绝杀一合 【土地】盘活闲置地需要理顺动力机制

作者:admin 发布时间:2017/12/30 3:30:10

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老奇人绝杀一合 【土地】盘活闲置地需要理顺动力机制

老奇人绝杀一合

北京会出现“福利房回潮”吗?这是近日社会舆论的一个焦点话题。

7月初,北京市国土资源局负责人刚一表示,将进一步鼓励国有企业利用自有用地建设自住型住房,担心“福利房回潮”的热议就接踵而至。每个硬币都有两面。

人们对“福利房回潮”的担忧并非没有道理,前些年的经济适用房就是前车之鉴。不过,北京市已经作出回应——国企所建房屋的产权源都将走社会化的公开手续,不存在“福利房回潮”的情况。

换而言之,硬币的一面已经尘埃落定,接下来我们不妨说说硬币的另一面。

北京之所以鼓励国企利用自有用地建自住房,一是因为保障房任务重,二是因为土地紧缺。

关于土地紧缺,在用地矛盾和产业结构调整等因素的影响下,不光是北京,全国的基本面就是如此。当增量的刹车踩下去,盘活存量便成为现实的选择。这一点,不止是政府要考虑的,企业如是。前不久,万达集团董事长王健林在一次公开演讲中对未来房地产行业作判断时说,北京、上海、深圳这些城市未来的土地供应量会进一步减少,未来只能在存量上想办法。可以说,当下正是一个存量用地的开发时代,而这其中不容小觑的一隅就是国企名下闲置或半闲置的自有用地。俗话说:“一个巴掌拍不响。”一边是土地紧缺也得优先确保民生用地供应,另一边是部分国企的土地闲置但受制于土地用途管制而不能转用。显然,从意愿上来看,盘活国企自有用地这一巴掌是可能拍得响的。对于盘活的方式,有人讲,如果政府真要解决保障房用地不足问题,正确的方法应该是将这些国企的闲置地统一收储,纳入保障房建设用地之中,建成之后由所有符合条件的家庭申购。此言不差,但严格来做,难。虽说国企手里的地是历史划拨的或者协议出让的,但要统一收储却绝非易事。

上海曾经对国企手里的土地进行过土地清查,并且在不断推动“盘活”,但这一过程只能用“艰难”来形容,尤其是涉及土地用途调整时。

“艰难”之处就在于,土地用途调整会带来复杂的利益调整。

利益调整不到位,盘活就得烂尾。

这种光景并不限于北京、上海,全国都是这样,尤其是那些正在或面临转型的资源型城市,任务可能更艰巨。

绕不过去,怎么办?只能强化原始土地权利人的积极性。

北京将国企利用自有用地建自住房推向前台,也是基于此。

一是建设自住房的利润虽没有普通商品房高,但自住房毕竟带有商品房性质,国企除了获得补偿外还是可以获得一部分销售收益,而这其中就相当于分享到了部分土地增值收益;二是将收回的土地用于建自住房,符合优先保障民生用地的要求,也符合土地出让收入的使用,而国企也履行了社会责任。

其实,北京在具体操作上还是符合“先收储、后出让”这一程序的。

只不过,从北京市已经推出的案例来看,北京对竞标企业进行了“必须满足利用自有用地向社会建设提供自住型商品房项目的北京市属国企或与之组成的联合体,并取得北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具的投标资格认定意见”的限定。

如此一来,既避了协议出让之嫌,也没有违反“所有经营性用地都必须一律招拍挂”的规定。

不过,尽管如此仍然存有非议。

有人讲,国企手里有闲置地,那民营企业手里也有,为什么就单单鼓励国企呢?那么民营企业手里的地该怎么盘活呢?的确如此,目前作为存量用地中体量很大的工业用地,其盘活十分艰难。

这其中的障碍就在于土地用途管制制度。

对此,上海近两年来一直在积极创新土地政策,比如推出综合用地,以期解决工业用地的盘活难题,但成效也有待检验。

我们虽然进入了存量土地的开发时代,但是要做活存量土地这一大盘,还需要我们不断进行土地政策创新。

不管是北京鼓励国企利用自住房建自住房,还是上海的综合用地政策,这些探索,或许不完美,但并非无可圈可点之处。

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